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楼房日照是否充足,第三方机构说了算

摘要: 合肥出台新标准保障“阳光权”, 调整后日照计算范围比目前的范围扩大了1.65倍。

房子越建越高,周围建筑得到的阳光却越来越少,一间阳光普照的房间,在寒冷的冬天显得尤为重要。昨日,合肥市政府第57次常务会上获悉,《合肥市控制性详细规划通则(试行)》进行了相关修改,调整后日照计算范围比目前的范围扩大了1.65倍,与新建高层建筑相邻的现状住宅日照得到充分考虑,同时将通过政府购买服务的方式,请第三方机构复核住宅“采光分析报告”,保障居民“阳光权”。

阳光权

衡量阳光有了统一尺度

日照分析是指建设单位为了确定拟建高层建筑对自身和相邻建筑可能产生日照影响而委托设计单位对拟建高层建筑进行日照分析,编制《日照分析报告》。

由于土地资源稀缺,高层和超高层建筑越来越多,在合肥市过去发生的“阳光权”维权案例中,相当一部分案例都是由高层建筑引起的,因为相对于低层建筑而言,高层建筑对阳光的影响难以通过楼间距来衡量,只有通过日照标准来衡量。但是日照标准受纬度、建筑地形等因素影响,因此在实际的计算中,很容易引起“扯皮”。

因此,这次对于高层建筑日照的新规中确定:被遮挡建筑的计算范围为拟建高层建筑以北,建筑高度1.5倍的扇形阴影范围,最大不超过150米范围内现状、在建或规划的建筑。

而遮挡建筑物的计算范围则是:以已经确定的被遮挡建筑(场地)为中心,南侧半径150米的扇形范围内的现状、在建或规划的建筑。在日照分析范围内,为维护相邻地块业主的开发权益,拟建建筑周边为尚未进行规划的地块时,应进行模拟叠加分析。

如果拟建建筑北侧为规划居住、教育、卫生用地时,应当对规划建筑进行日照分析。

市规划局相关负责人介绍,此次调整的日照计算范围比目前的范围扩大了1.65倍,与新建高层建筑相邻的现状住宅日照得到充分考虑,日照分析结论与实际的日照情况偏差较小。调整后,将会有效减少阳光权纠纷案件,进一步改善居民居住环境和品质。

另外,对于现阶段日照已经低于国家现行标准的建筑,还要保证它的光照不能再减少,开发商在周边开发建设,不能再减少现有住在的日照时间。

日照是否充足,第三方来复核

为了让复核结果更客观公正,合肥市计划通过政府购买服务的方式,邀请第三方机构对住宅日照情况进行复核。

建设单位、设计单位、测绘单位及复核单位应对报送的日照分析资料和日照分析、复核结果的真实性、准确性负责,否则将承担由此造成的一切法律后果。

“如果建筑本身采光不足,那毫无疑问开发商要承担相应的责任,”张庆军表示,另外一个不能忽视的问题是,第三方机构也要非常负责,“出具了日照分析报告之后,一旦日后出现纠纷,证明是第三方机构复核不认真,那它也要承担后果。”

《通则》明确,日照分析的计算起止时间为大寒日上午8时至下午4时,冬至日上午9时至下午3时。

容积率

容积率大于1.5的住宅小区应设置架空层

为提升居住品质,完善居住小区配套设施,《通则》将居住用地地块容积率分三类提出具体要求,设置教育(全日制学校)、商业服务及设施且承担周边公共服务设施的地块的容积率不应大于2.2;设置满足自身教育、商业服务等公共服务设施需求的地块容积率不应大于2.5;周边已设置邻里中心的地块容积率不应大于2.8.。

修改后的《通则》,对架空层的内容也做了调整。修改后规定,容积率大于1.5的住宅小区应设置架空层,用作通道,布置绿化小品,提供居民休闲、交流的场所,架空层与住宅小区内部环境一体化设计。

在容积率计算方面,地下室的建筑面积不计;半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的不计;结构转换层、设备层兼作避难层的,扣除楼梯、电梯等交通空间后,其建筑面积可不计入容积率,设备层兼作避难层的,其结构层高可适当放宽但不应超过4.5米。

楼间距

高层建筑楼间距不小于30米

楼房间距的大小,直接影响采光、通风、视线和住户的隐私。《通则》中将中高层住宅建筑间距按18层来区分控制,对南侧地上建筑层数在18层以下的(建筑高度小于54米),要求间距不得小于30米;对18层以上(建筑高度大于54米),要求间距不得小于40米,并实行遮挡建筑的高度倍数控制。

合肥市规划局相关负责人介绍,《合肥市控制性详细规划通则(试行)》于2013年7月1日开始实行,当时对于高层住宅建筑间距做出要求时,主要是考虑到住宅的通风、采光、日照要求,在建筑间距的制定上结合最小间距和遮挡建筑高度的倍数两个因素。比如,“控规通则”中规定,建筑正向重迭长度大于40米的,间距应不小于南侧建筑高度的0.6倍。

现阶段,合肥不少小区都采用的是高层建筑,30层以上的住宅数量不少。合肥市规划局相关负责人介绍,在规划实践中出现了两类现象:一类是住宅全部设计为高层,一类是高层加低层,而18层以下建筑设计较少,“对居住品质和城市景观影响较大。”

阳台

每套住宅阳台个数不超过2个

修改后的《通则》对建筑机构层高、阳台宽度、个数等也进行了详细规定。

居住类建筑结构层高不宜超过3.6米,商业、商务办公、旅馆业建筑、行政办公等建筑机构层高不宜超过4.5米(大型商业除外)。

居住类建筑每层阳台(含各类形式的阳台、露台、入户花园、空中花园、活动平台等非公共活动空间)水平投影面积之和不应超过该层建筑水平投影面积的15%,进深不应大于2米,阳台宽度不应大于阳台所连居室开间宽度(限一个居室),每套住宅阳台个数不应超过2个;非居住类建筑的每层阳台水平投影面积不大于该层建筑水平投影的10%,如超出,则超出部分应按水平投影面积计算全部建筑面积并计入容积率。与阳台相连发附属构件(如花台、设备平台、遮阳板等),无论是否与阳台隔断,均作为阳台控制。

飘窗

飘窗、设备平台“超标”要被计算面积

“飘窗窗台高度(窗台面与室内地面的高差)不应小于0.45米,结构净高不应大于2.1米,进深(自外墙外缘至飘窗外边线)不应大于0.6米。当飘窗窗台高度小于0.45米或进深大于0.6米,且飘窗窗台上方空间的结构高度不小于2.1米时,挑出外墙部分的水平投影面积计算全部建筑面积并计入容积率。”这意味着飘窗不能做得太低,且面积不能太大,否则业主可能面临“二次缴费”。

对于空调机位等设备平台,《通则》指出每套住宅用于放置集中空调外机等的设备平台只限一个,且水平投影面积不应大于4平方米;每套住宅用于放置分体式空调外机的设备平台的数量不得超过居室(卧室、起居室、书房、餐厅等独立的室内居住房间)个数,每个设备平台水平投影面积不应大于1平方米。“超标”就要被计算面积。

车位

拆迁安置房也要一户一车位

随着人民生活水平的提高,拥有私家车已十分普遍,但现行安置房停车配比已明显跟不上时代需求。《通则》修改后规定,提高拆迁安置房建筑类型的停车指标,停车位配比按普通住宅小型汽车指标控制。

“拆迁安置房基本实现‘一户一车位’,对于部分原地安置的,因为本身占地面积不大,很难做到一户一车位,要根据实际情况来安排。”张庆军说。

《通则》中还规定,住宅小区停车应以地下为主,地下停车位占比不小于75%,地面停车位不得占用小区公共绿地;住宅小区沿街商业、办公的停车应单独按标准配建,并就近设置。

“我还比较关心小区的充电桩建设。”张庆军表示,现在新进住宅小区充电桩按照20%比例配备,以后安置房的充电桩建设也要纳入规划之中。合肥晚报、合肥都市网记者 付艳

高层建筑的屋顶,除了养养花种种草,还能发挥更大的作用,那就是成为太阳能“屋顶发电站”。《通则》修改之后明确表示,目前合肥正在推广高层建筑“屋顶光伏”,不建议高层建筑设置屋顶绿地。 

编辑:邓奇